창신 도시정비형 재개발구역은 흥인지문과 청계천, 동대문패션타운 등이 맞닿아 있는 도심 핵심부로, 2030 도시·주거환경정비기본계획 등 상위계획 변화에 따른 도심관리 목표 실현과 기존 소단위 정비·관리방식의 한계를 개선하기 위해 정비계획 변경을 추진해왔다.

해당 구역은 2022년 정비구역 지정 이후 소단위 관리·정비형 방식을 다수 포함하여 계획되어 있었으나, 개별 개발로는 기반시설 확보가 어렵고 구역 간 단절로 인해 난개발 및 슬럼화 우려가 제기되는 등 사업 추진에 구조적인 한계가 나타났다. 또한 창신동 일대는 노후불량건축물 비율이 68.6%에 달하고, 거주환경이 열악한 쪽방촌이 1구역 내 여러지구에 산재되어 있으며, 인구 감소와 고령화가 지속되고 있어 정비의 필요성이 높게 제기되어 왔다.

이에 서울시는 도심부 관리체계 개편을 반영하여 정비방식 조정, 기반시설 재배치, 밀도계획 재정립 등 전면적인 정비계획 재정비를 추진했다.

이번 정비계획 변경은 소단위로 계획되어 있던 정비구역을 일반정비구역으로 변경하여 원활한 정비사업을 추진하면서 세부 사항들을 조정하는 방향으로 계획했다. 우선 기존에 21개로 세분돼 있던 정비지구는 15개로 조정되며, 상업지역의 특성을 고려한 일반정비형 중심의 개발 구조로 재편된다. 이에 따라 기준용적률 600%, 허용용적률 800%, 기준높이 90m+α 체계가 적용되며, 역사문화자원이 위치한 흥인지문 주변은 경관과 조망을 고려한 별도의 높이 기준이 마련됐다.

더불어 도시 기반시설에 관한 계획도 크게 개선됐다. 1구역 각 지구에서 원활한 차량진출입이 가능토록 북·남측 도로를 확보하는 형태로 재조정되며, 도로 확폭과 신설을 통해 가로망 단절을 해소하고 보행환경의 연속성을 높였다. 공공청사 신설과 정비기반시설 면적 확충(약 3,689㎡ 증가)을 포함한 공공기여 확대도 함께 반영됐다.

특히 서울시가 추진하는 ‘녹지생태도심 재창조전략’을 구현하기 위해 개방형녹지, 도심숲, 공공보행통로 등이 연계된 녹지·보행 네트워크가 구역 전반에 적용됐다. 종로와 청계천, 숭인동을 연결하는 주요 보행축에는 저층부 개방공간과 녹지가 함께 도입되어 지역 상권과 관광 유입을 촉진하는 구조가 마련됐다.

창신구역 특성에 맞춘 도심형 주거도입도 강화된다. 1~2인 가구 중심의 소형 주거, 오피스텔, 도시형생활주택, 시니어 레지던스 등 다양한 유형의 주거가 허용되며, 특히 쪽방촌 거주민을 위한 공공주택과 사회복지시설은 공공청사와 복합적으로 배치될 수 있도록 계획됐다. 이를 통해 취약계층의 주거안정과 지역 공동체 회복을 동시에 도모할 수 있을 것으로 기대된다.

저층부에는 지역산업과 연계한 가로활성화 기능이 도입되어 상업·문화 기능이 공존하는 구조가 형성되며, 개방형녹지와 연계된 공개공지 조성이 이뤄져 지역 내 보행활력과 생활환경이 개선될 전망이다.

서울시는 이번 정비계획 변경을 통해 창신구역은 독립된 소규모 개발을 넘어, 종로·청계천·동대문 일대를 아우르는 도심 형성축의 핵심 공간으로 재편될 수 있을 것으로 기대하고 있다.

조남준 서울시 도시공간본부장은 “창신 도시정비형 재개발구역은 역사·산업·생활이 겹겹이 놓여 있는 도심의 중요한 영역”이라며 “이번 정비계획 변경은 서울 동측 도심에 새로운 활력을 불어넣을 수 있는 실질적인 기반을 마련한 것”이라고 말했다. 이어 “정비계획 고시 이후 개별사업계획이 본격 수립되면 종로와 청계천, 동대문을 연결하는 도심생활권의 경쟁력이 크게 강화될 것”이라고 밝혔다.